Terça-Feira, 25 de Setembro de 2018
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Escrituras
Tranquilidade e segurança jurídica nas suas transações

ESCRITURA PÚBLICA


     Escritura pública é um documento público notarial, elaborada por um Tabelião investido na função de acordo com a lei, por meio do qual se formalizam negócios jurídicos, inclusive atos jurídicos de declaração unilateral de vontade, com a máxima força probante.

 

     O Tabelião deve sempre avaliar a possibilidade ou não de praticar o ato, analisando a documentação, observando os impedimentos e orientando dos riscos para as partes interessadas. A escritura pública deve preencher todos os requisitos legais (objeto lícito, agentes capazes e forma prescrita ou não proibida por lei), além de outros requisitos específicos para determinados atos, para então produzir seus efeitos no mundo jurídico, inclusive junto ao Poder Judiciário, como garantir valor executivo e probatório.

 

     A atividade do Tabelião para lavrá-las pode abranger qualquer tipo de ato de sua competência, não importando o local dos bens, nem o domicílio das partes. A escritura pública é indispensável à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, exceto quando há previsão legal dispensando.

 

     As escrituras devem ser lavradas na língua portuguesa, e se o Tabelião não souber a língua estrangeira do interessado, precisa de tradutor. Em regra, não se exigem mais testemunhas, exceto se tiver previsão expressa (ex: emancipação quando um dos pais esta ausente e testamento).

 

     Importante ainda mencionar que a escritura pública também tem a finalidade de formalizar outros atos jurídicos, como por exemplo: escritura de pacto antenupcial, de reconhecimento de filho, de instituição de bem de família, de união estável, de conferência de bens, de dependência econômica, de declarações em geral, de inventário e partilhas, de separação e divórcio consensual, de reconciliação, de declaração de solteiro, testamentos, ata notariais, etc.

 

     Devem comparecer para lavrar escritura todas as pessoas que fazem parte do negócio jurídico. Por exemplo: na compra e venda de um imóvel, o vendedor e o comprador. Pode ser necessária a presença de outras pessoas, como o cônjuge do vendedor, exceto quando casados pelo regime da separação de total de bens.

 

Documentos necessários para a lavratura de escritura:

1. Cédula de identidade (RG, CNH nova com foto, Carteiras emitidas pelos órgãos profissionais criados por lei federal - 6.206/75, passaporte em caso de estrangeiros não residentes no país, Registro Nacional de Estrangeiro – RNE válida e Carteira de Trabalho e Previdência Social, modelo atual, informatizado);

 2. Qualificação das partes, se pessoa física: nacionalidade, profissão, estado civil (se casados, apresentação da certidão de casamento e escritura de pacto antenupcial se houver);

 3. Qualificação das partes se pessoa jurídica: apresentação do contrato social registrado e eventuais alterações, além da qualificação do representante;

4. Nas escrituras de transações imobiliárias (compra e venda, doação, etc.) é indispensável a apresentação da certidão imobiliária, expedida pelo Cartório de Imóveis competente (do lugar do imóvel transacionado). Esta certidão só tem o prazo de validade por 30 dias. A Tabeliã pode solicitar esta certidão para você. Também é necessária uma cópia do Imposto Territorial Urbano ou certidão de valor venal (esta certidão, em algumas cidades, pode ser emitida pela internet). Se for imóvel rural, apresentar o CCIR e ITR (Imposto Territorial Rural) com o comprovante de pagamento dos últimos cinco anos.

5. Para assegurar ainda mais o negócio, orientamos aos compradores a sempre exigirem as certidões pessoais atualizadas dos vendedores (certidões de protesto, dos distribuidores cíveis, estaduais e federais, bem como da Justiça do trabalho), bem como relativa ao imóvel (como certidões negativas de débitos tributários). Desta maneira evita-se uma possível ineficácia da transação, pois se os vendedores tiverem dívidas anteriores, há que se verificar se eles têm patrimônio suficiente para fazer face, do contrário, não podem alienar seus bens sob pena de terem a negociação considerada inválida judicialmente.

6. Quando os vendedores forem pessoas jurídicas, exceto em determinadas hipóteses legais, devem apresentar a certidão negativa de débitos do INSS e da Receita Federal (pode ser tirada pela internet). No entanto, é possível os compradores dispensar estas certidões, assumindo os riscos delas inerentes.

7. Para o cálculo do ITBI (Imposto de transmissão de bens Imóveis, recolhido à Municipalidade) ou do ITCMD (Imposto Causa Mortis ou Doações, recolhido ao Estado) leva-se em conta ou o valor venal do imóvel ou o valor da transação, o que for superior. Há alíquotas diferenciadas para ITBI, dependendo da comarca: em Bragança Paulista, é de 2%. O ITCMD no Estado de São Paulo é de 4%, exceto se houver isenção legal.